Wonen boven winkels
Het uiterlijk van de binnensteden in Nederland wordt bepaald door een drie meter hoge plint van winkelpuien die per stad weinig verschilt. Van Groningen tot Maastricht en van Den Haag tot Arnhem bieden winkelstraten overdag dezelfde aanblik. 's Avonds veranderen ze in door rolluiken omzoomde stegen vol zwerfvuil.
Hoge huuropbrengsten van winkelruimten maken dat de aandacht van eigenaren en ontwikkelaars zich in de meeste gevallen beperkt tot de begane grond. De etages van de vaak waardevolle 18e en 19e eeuwse panden staan te verkrotten boven een leeggesloopte en van elk karakter ontdane winkelruimte. Deze, nu leegstaande, verdiepingen deden in het verleden veelal dienst als bovenwoningen bij de winkel, maar hebben deze functie in de loop der tijd verloren. Deze leegstand is gelukkig ook de meeste stadsbesturen een doorn in het oog, al ontbreken de bestuurlijke instrumenten om hier structureel iets aan te veranderen.
Verder dan een kleine stimulereringsbijdrage kan de gemeente in de praktijk meestal niet gaan.
In Den Haag, in de Hartogstraat – achter de Plaats – zijn onlangs twee woningen in voormalige pakhuizen gerealiseerd. Maar dat ging niet zonder slag of stoot. Obstakels komen van twee kanten: naast de winkelverhuurders gooit de gemeente zelf ook vaak haar eigen glazen in door te starre omgang met de regelgeving.
De verhuurder ziet vooral het apart toegankelijk maken van de woningen als obstakel. Dit leidt namelijk tot verlies van winkeloppervlak of vergt een voorziening aan de achterzijde die duur is gezien het in verhouding tot de winkelruimte lage rendement van de woonruimte .
Vanuit de gemeente, in het geval van de Hartogstraat, kwamen bezwaren van DSO (paste niet in het bestemmingsplan) en de welstandscommissie (wegens uitbouw van de kap). De Wethouder Binnenstad moest eraan te pas komen om de bouwvergunning te verlenen. Die vond het belang van de woonfunctie in de Binnenstad zwaarder wegen dan de aantasting van het onzichtbare daklandschap en legde het advies van de Welstandscommissie naast zich neer.
Benutting van de ruimte boven winkels zou vermoedelijk 1000 nieuwe woningen in Den Haag kunnen opleveren (Intermediair schatte 40.000 woningen voor heel Nederland).
Maar hoe krijgen we gemeente en eigenaren zover dat ze dit actief oppakken?
Het belangrijkste beleidsinstrument dat de gemeente heeft is zoals gezegd de geldelijke bijdrage. Net als in de meeste andere steden wordt deze bijdrage in Den Haag echter pas na uitvoering van het plan uitgekeerd en dan ook nog alleen maar in de zogenaamde ‘aangewezen gebieden’. Een risico voor de initiatiefnemer die, zoals vaak in hergebruik projecten, zijn kosten en opbrengsten niet exact van te voren kan inschatten. De gemeente zou de drempel voor initiatieven op het gebied van wonen boven winkels aanzienlijk kunnen verlagen door - overal in de binnenstad, dus niet alleen op aangezwezen plaatsen - voor elke eigenaar die dit wenst een haalbaarheidsonderzoek te vergoeden. Dit kan zonder dat hiermee extra kosten gemoeid zijn. De kosten voor een haalbaarheidsonderziek zijn namelijk aanzienlijk lager dan wat er thans aan subsidie per woning wordt uitgekeerd en als de haalbaarheid van een project is aangetoond, is subsidie achteraf niet meer nodig.
Maarten Brillenburg Wurth
Hoge huuropbrengsten van winkelruimten maken dat de aandacht van eigenaren en ontwikkelaars zich in de meeste gevallen beperkt tot de begane grond. De etages van de vaak waardevolle 18e en 19e eeuwse panden staan te verkrotten boven een leeggesloopte en van elk karakter ontdane winkelruimte. Deze, nu leegstaande, verdiepingen deden in het verleden veelal dienst als bovenwoningen bij de winkel, maar hebben deze functie in de loop der tijd verloren. Deze leegstand is gelukkig ook de meeste stadsbesturen een doorn in het oog, al ontbreken de bestuurlijke instrumenten om hier structureel iets aan te veranderen.
Verder dan een kleine stimulereringsbijdrage kan de gemeente in de praktijk meestal niet gaan.
In Den Haag, in de Hartogstraat – achter de Plaats – zijn onlangs twee woningen in voormalige pakhuizen gerealiseerd. Maar dat ging niet zonder slag of stoot. Obstakels komen van twee kanten: naast de winkelverhuurders gooit de gemeente zelf ook vaak haar eigen glazen in door te starre omgang met de regelgeving.
De verhuurder ziet vooral het apart toegankelijk maken van de woningen als obstakel. Dit leidt namelijk tot verlies van winkeloppervlak of vergt een voorziening aan de achterzijde die duur is gezien het in verhouding tot de winkelruimte lage rendement van de woonruimte .
Vanuit de gemeente, in het geval van de Hartogstraat, kwamen bezwaren van DSO (paste niet in het bestemmingsplan) en de welstandscommissie (wegens uitbouw van de kap). De Wethouder Binnenstad moest eraan te pas komen om de bouwvergunning te verlenen. Die vond het belang van de woonfunctie in de Binnenstad zwaarder wegen dan de aantasting van het onzichtbare daklandschap en legde het advies van de Welstandscommissie naast zich neer.
Benutting van de ruimte boven winkels zou vermoedelijk 1000 nieuwe woningen in Den Haag kunnen opleveren (Intermediair schatte 40.000 woningen voor heel Nederland).
Maar hoe krijgen we gemeente en eigenaren zover dat ze dit actief oppakken?
Het belangrijkste beleidsinstrument dat de gemeente heeft is zoals gezegd de geldelijke bijdrage. Net als in de meeste andere steden wordt deze bijdrage in Den Haag echter pas na uitvoering van het plan uitgekeerd en dan ook nog alleen maar in de zogenaamde ‘aangewezen gebieden’. Een risico voor de initiatiefnemer die, zoals vaak in hergebruik projecten, zijn kosten en opbrengsten niet exact van te voren kan inschatten. De gemeente zou de drempel voor initiatieven op het gebied van wonen boven winkels aanzienlijk kunnen verlagen door - overal in de binnenstad, dus niet alleen op aangezwezen plaatsen - voor elke eigenaar die dit wenst een haalbaarheidsonderzoek te vergoeden. Dit kan zonder dat hiermee extra kosten gemoeid zijn. De kosten voor een haalbaarheidsonderziek zijn namelijk aanzienlijk lager dan wat er thans aan subsidie per woning wordt uitgekeerd en als de haalbaarheid van een project is aangetoond, is subsidie achteraf niet meer nodig.
Maarten Brillenburg Wurth
gepost door Kroonplaats om 05:56
0 antwoord(en)
